建行开始按新政“预受理”房贷申请

　　央行发文为限贷政策松绑，昨天，相关购房新政细则颇受关注。记者致电多家银行，工行、交行、农行、中国银行等均表示未出细则。不过，有传言建设银行已可以按照新政策来受理贷款申请，首套房贷款已还清的再购房可算首套房。昨晚，记者从建行相关部门了解到，的确已开始有关预受理工作，不过该负责人强调并未真正开始执行新政。

　　对于新政，很多等待已久的改善型买房者还是有些失望的——即便还清贷款也没那么容易享受首套房贷政策，因为必须购买普通商品住房才行，而在中心城区，特别是内环内，符合现行条件的普通住宅数量已越来越少。

　　贷款新政尚未正式执行

　　“今天从早到晚已经有很多人来咨询过我这个问题了。”德佑地产贷款管理部主管晏纯说，整整一天他们都在与银行方面沟通，但始终没有得到执行新政策的答复。从记者向工农中建交五大行了解的情况来看，昨天均未开始执行房贷新政。

　　不过昨天一度有传言称建行开始执行新政，“按照新政策来受理贷款申请，首套房贷款还清再次购房算首套房。但其首套房贷利率仍维持基准利率。”记者昨天咨询闸北、虹口等多家建行支行的贷款部门，均被告知还未执行。

　　随后记者从建行上海分行相关部门了解到，新政策的预受理工作的确已经开始，不过该负责人强调并未真正开始执行新政，“我们还没看到总行的相关文件，要等到文件下发才能正式执行”。

　　21世纪不动产上海锐丰贷款金融部高级经理吴娅随后也证实了这一说法，“现在建行只是预受理符合条件的客户，但是还没有正式执行新政，不过本来审批也是要一段时间的，等到正式文件下来了，这部分预受理的客户就可以享受新政优惠了”。

　　小长假看房人数大增

　　新政出台当天，就有买家放弃了出游计划，准备长假期间突击看房。在一家知名外企担任中层管理岗位的黄先生在市区有一套房，在昆山也有房产投资，听到这个消息后，他马上联系中介要求看房。“本来我就一直想换房，现在正好有这个机会可以享受首套房的优惠，再说将来房产市场假如又重新回暖，卖家涨价就不划算了，所以赶紧先看起来。”

　　据上海中原、德佑、信义等多家房产中介反映，今年“十一”长假看房人数比去年同期有所增长，各区域增长幅度在20%-50%之间，一些中介公司的业务员7天都不休息，抓紧时间带客户看房。“我们这里9个人长假一共带45组客户看房，9月底时一个礼拜20组都不到。”镇宁路上一家中介的经理介绍，基本上改善型和首套置业者对半开，而且看房者热情颇高，平均一组客户出来一次至少要看三套房。

　　德佑地产副总经理刘伍洋表示，目前很多客户都在抓紧时间看房，预计将会新增20%-30%的客户，10月二手房市场会比上月火爆，成交量环比有望提升20%以上。

　　看房客增多房东上调价格

　　央行出台的房贷新政，对于购房者而言是利好，但不同类型的购房者，心态也各有不同。对于改善型需求、自有资金持有比例较大的购房者，“认贷不认房”新政的实施，使他们做决定的速度加快。对于首套刚需性人群以及需要借用银行杠杆的置换人群、投资客则仍持观望态度。房贷新政具体细则尚未出台，银行的利率是否能按房贷新政执行尚未可知。因此，这部分人群仍持谨慎观望态度。

　　与此同时，卖家对于市场预期开始转向乐观，议价空间有所缩小，个别卖家甚至出现了跳价。如徐汇区漕溪北路汇翠花园的一套房源，挂牌价格由原来的600万元，调整到640万元。主要还是因为看房客的增加，使卖家对市场预期持乐观态度，预计房价会开始上涨，故调整了挂牌价格。而位于浦东北蔡的一套通宇加东花园的房子，卖家报价由220万元上调至225万元，同时还价力度减小，原来可以还到210万元，现在最低要218万元。目前区域内的卖家心态良好，9月议价空间在8万-10万元，目前只有2万-3万元。

　　部分房源价格甚至出现了“几起几落”。长宁某著名高档楼盘一卖家今年5月就挂牌卖房，最初的挂牌价为1040万元，然而几个月无人问津，卖家心虚了，直接降价百万元，以940万元的价格重新挂牌。国庆前新政出台，长假期间看房人多了，价格也被重新抬了上去，经过一番“拉锯”，最后以995万元的价格成交。

　　[提醒]

　　即使买了普通住房，贷款利率也难打折

　　■上海现行的普通住宅标准2012年3月1日起开始执行，具体标准包括单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下;坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　对于此次的银行贷款新政，许多购房者会忽略一个重要的关键词——普通住房。央行银监会的相关政策是这样表达的：“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”也就是说，改善型家庭要购买普通住房才能享受首套房贷款的优惠。

　　已有一对儿子的王先生打算在市区换购一套大三房或者四房，原本盘算着卖掉手中的房子，再还清贷款，就可以享受首套房的他，在咨询了中介之后才发现换的房子必须要是普通住宅才行。然而在看了闸北、普陀多个楼盘的房子后，他发现要找到总价330万元以内的合适房源几乎是不可能的。“现在中环好一点的房子单价都要四五万元/平方米，更不要是说内环内了，我要换大房，面积至少得在120平方米以上，总价都要五六百万元的，肯定不可能算普通住宅。”

　　从网上房地产数据来看，截至昨天，上海全市住宅新房在售83865套，其中普通住宅22311套。内环内普通住宅数量最少，仅为1257套。看上去数量还不少，但在实际买房过程中，这样的房源往往是小户型的商住房。二手房中普通住宅数量也不多，根据上海中原统计，内环内的普通住宅仅占其成交数量的4.6%左右，而且要么是面积很小的学区房，要么是房龄较大的老公房，很难满足改善型购房者的需求。

　　如果要让更多购房者切实享受到银行新政优惠，势必要对普通住宅标准进行调整。9月30日下午，北京市住建委调整北京市普通住房平均交易价格。按照新标准，五环内单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元的房屋，即可认定为“普通住宅”，享受税收优惠政策。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭表示，相比2012年初，这两年的房价已经有了一定幅度的上涨，在内环内以及中内环，符合条件的普通住宅已经越来越少，在此情况下，本市调整普通住宅标准也存在一定可能性。

　　另外，许多人寄希望于新政执行后，能享受到首套房贷款7折利率，业内人士认为，这一可能性也是极小的。目前许多银行为吸引储户，定期存款利率进行了一定上浮，而房贷利率执行7折的话，则有可能出现存贷款利率倒挂的现象，这显然对银行是不利的。因此，未来即使有7折优惠利率出现，也一定会有许多附加条件。